不動産を売却する理由には様々なものがあります。こちらでは、知多エリアで不動産売却を行っている南知多開発株式会社が、離婚による売却や住み替えの際の売却で注意したいことをご紹介します。

また、ホームインスペクションや古家の解体、測量についてもご説明しますので、お客様の悔いの残らない不動産売却にお役立てください。当社では地元のネットワークを駆使し、不動産に関するあらゆるお悩みに対応可能です。お気軽にご相談ください。

離婚時には財産分与が行われますが、その際、不動産の分け方が問題になるケースもあります。不動産は現金や預貯金のように簡単には分けられません。また、名義が共有になっていたり、ローンが残っていたりなど様々な問題がからんできます。

共有名義の不動産の場合、両者が同意しなければ売ることはできません。また離婚後に妻側の住まいとするため名義を変更したいと思っても、残債があることで、金融機関が簡単に応じてくれないケースもあるのです。

スムーズに離婚手続きを進めるためにも、不動産をどうやって分けるのか、名義はどうするのか、といったことをしっかり考える必要があります。当社では弁護士などの法律の専門家もご紹介できますので、早めにご相談ください。

不動産の名義人であり住宅ローンの契約者である夫が住む場合は問題ありません。しかし名義人ではない妻が住み続ける場合には注意しましょう。ローンが支払われていればよいのですが、夫がローンを滞納すると、家が競売にかけられるリスクがあるからです。

競売リスクを避けるため、「ローンの完済時に物件の名義を夫から妻に変更する」といった条件を離婚時に取り決めておくとよいでしょう。あるいは持ち家を不動産会社に売却し、そのまま賃貸として住み続けられる「リースバック」という売却方法をとるケースもあります。

妻が連帯保証人となってローンを借りた際、婚姻関係を解消し、家に住んでいなかったとしても、連帯保証人としての債務は免除されません。夫がローンを滞納してしまうと、妻に督促が届いてしまいます。

連帯保証人から抜けたいと思っても、銀行側は許可してくれません。離婚後に請求が来ないようにするためには、夫側で別の連帯保証人を立てたり、ローンを借り換えたりする必要があります。

夫婦共有名義はローンを借りるときには有利に働きますが、離婚時にはかえって足かせになってしまいます。共有名義のままだと、どちらかが売却に反対すれば売却できません。またどちらかがローンを滞納すれば、相手側に督促が届くことになります。

共有名義の不動産の場合、財産分与が進みにくく離婚後も問題が続いてしまうリスクがあります。できるだけ早めに不動産の処分を検討するとよいでしょう。

結婚してから夫婦が協力して取得した財産は、すべて財産分与の対象です。不動産の場合には、売却して現金化することによって財産分与をしやすくなります。

住まずに所有し続けて、賃貸収入を得ることを考えている場合は、住宅ローンについて確認が必要です。残債がある物件を賃貸に出すには、ローンを借りている金融機関の承諾を受けなければなりません。一般的に不動産投資ローンへの借り換えが求められます。

離婚はセンシティブな問題ですので、できるかぎり周りには知られたくないケースもあるでしょう。しかし、離婚時の不動産売却のために不動産会社の担当者がしばしば自宅を訪問し、近隣で噂が立ってしまえば、元も子もありません。

当社では離婚時に限らず、お客様のプライバシー保護に最大限の注意を払っております。ご自宅へのご訪問では、担当者と分からないような服装で訪問します。また、深夜・早朝など目立たない時間帯の対応も可能です。

また対面によるご相談ではなく、お電話やメールのみでご相談いただくこともできます。離婚時の不動産売却については、安心してご相談ください。

離婚時の不動産売却によって得たお金を財産分与する場合は、離婚届を提出し、戸籍を分けてからのほうがよいでしょう。離婚前に財産を移転すると贈与となって、贈与税などが課せられる可能性があるからです。

なお、オーバーローンで任意売却する場合には、財産分与の対象となりません。したがって任意売却のタイミングは離婚前でも離婚後でもかまいません。しかし、できればお互いの連絡がとりやすい離婚前がよいでしょう。

離婚によって住まいを売却してしまうと、次の住まいをどうしたらよいのか、心配な方もいらっしゃるかもしれません。当社は、売却後のお住まい探しの方のお手伝いもしております。プライバシー厳守で承りますので、安心してご相談ください。

今の家を売却して新居に引っ越しすることを「住み替え」といいます。住み替えは物件の売却と購入を同時に行わなければいけない高度な取引です。タイミングよく住み替えるためには、計画的に段取りよく進める必要があります。

住み替えは、売却あるいは購入のどちらかを優先するかによって、「売り先行」「買い先行」という2つの方法に分けられます。売り先行、買い先行ともにメリット・デメリットがあります。

「どうしてもこの価格で売りたい」「どうしてもこのエリアに引っ越したい」「二重ローンは避けたい」など、お客様のご希望に優先順位をつけて、売り先行と買い先行のどちらがよいか考えるようにしましょう。

売り先行の場合、売却価格が確定するので、購入のための資金の目途が立ちます。じっくり焦らず売却することで、希望価格での売却が可能になります。一般的にローンが残っている物件の場合には、売り先行がおすすめです。

一方、売り先行は仮住まいの必要性や、引っ越しを2回しなければならなかったりする点がデメリットになります。とはいえ、購入時に焦りは禁物です。満足いく住み替えのためにも、あらかじめ下調べをして、購入物件の目途をつけてから売却活動を進めるとよいでしょう。

買い先行の場合、時間をかけて購入物件を探すことができ、家を退去してから売却活動を行うので売りやすくなります。しかし、いつ売れるか確定できないため、売却物件にローンが残っていると、新居購入のためのローンとの二重ローンをかかえるリスクにつながります。

資金的に余裕がある場合はよいのですが、そうでなければ資金計画が破たんしないように注意しましょう。購入先が決まったら、できるだけ早く今の家が売れるように、売出価格を高く設定し過ぎないことが重要です。

住み替えでは、家の売却費用と、家の購入費用の両方が必要です。家の売却時には仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用、引っ越し費用などがかかります。また購入時には家の購入費用のほか、諸経費として購入費の5～8％がかかります。

住み替えにかかる費用は、新築か中古か、一戸建てかマンションか、注文住宅か建売かなど様々な条件によって変わりますので、事前にしっかり確認しておきましょう。

不動産を売却して譲渡所得がプラスになった場合には、利益に対して譲渡所得税がかかります。ただしマイホームの売却では3,000万円特別控除を利用することができ、最高3,000万円まで非課税となります。

なお、3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得がプラスになってしまう場合、所有期間が10年超の住宅では軽減税率が適用されます。ただし3,000万円特別控除は、買い替え特例や譲渡損失の損益通算と併用できません。

また、買い替え時に住宅ローンの利用を考えている場合、3,000万円特別控除を利用すると、住宅ローン控除を受けられなくなる点にも注意が必要です。節税特例と住宅ローン控除のどちらが得かを考えて利用しましょう。

マイホームの買い替えでは、一定の条件を満たせば売却時の譲渡所得に対する税金を繰り延べできます。ただし税金が免除されるわけではありません。次回の買い替え時に繰り延べ分を含めて課税されます。

一般的には、譲渡所得が3,000万円以下の場合は3,000万円特別控除が有利になり、譲渡所得が3,000万円超であれば買い替え特例が有利です。

売却益が出たときではなく、売却損になった場合には、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けられます。

5年超居住していたマイホームを譲渡して損失が発生した場合、翌年以降3年間にわたってほかの所得と損益通算することができます。譲渡損失の損益通算では、住み替え先の物件購入時に住宅ローン控除を併用することも可能です。

ホームインスペクションとは、日本語に訳すと住宅診断のことです。住宅のプロであるホームインスペクター（住宅診断士）が第三者的な立場から住宅の劣化状況や修繕すべき箇所などを見きわめ、改修の時期や費用などをアドバイスします。

ホームインスペクターは言い換えれば「住まいのかかりつけ医」です。アメリカでは7～9割の中古住宅がホームインスペクションを受けたうえで取引されており、日本でも普及し始めています。

2018年の宅地建物取引業法改正で「不動産会社によるホームインスペクションの説明」が義務化されたことで、「ホームインスペクションを実施済みなら、その調査結果を説明すること」が義務化されています。

ホームインスペクションを行うことによって、家の欠陥をあらかじめ確認することができます。そして不具合が見つかった場合には、買主に告知してから売ることができるのです。買主への告知後に売却したのであれば、売却後に責任を追及されることはありません。

買主にとってもホームインスペクションを実施した物件のほうが安心でき、スムーズな売買を期待できます。住まいのメンテナンス状況にもよりますが、築年数を重ねた物件はホームインスペクションを実施したほうがよいと言われています。

とはいえ、ホームインスペクションはメリットだけではありません。そもそもホームインスペクションには費用がかかるからです。本格的なホームインスペクションとまでいかなくても、ハウスクリーニングなどできれいにしておくだけでも売却しやすくなるでしょう。

不動産売却をする際に、売却物件の状態がよくない場合には、古家を解体して「更地」として売り出す方法もあります。

一般的には古家付きの土地よりも更地のほうが売却しやすいと言われていますが、メリットばかりとは限りません。解体の際には、費用に見合うだけの効果が得られるかどうかを考えることが大切です。

こちらでは解体をおすすめするケースと、解体せずにそのまま売却したほうがよいケースをご紹介します。

昭和55年以前に建てられた建物、すなわち旧耐震基準で建てられた建物の場合には、解体して売却したほうが売りやすいでしょう。耐震性については、リフォームで問題を解決するのは難しいからです。

また立地がよくないなどの理由で売りづらい物件の場合には、せめて解体することによって売却の目途が立つかもしれません。とはいえ最終的に売れなかった場合には、解体費用が無駄になってしまったり、固定資産税の負担が大きくなったりするリスクもあります。

築10年以内など築浅物件の戸建て住宅を売却する場合には、解体をする必要はないでしょう。築10年以内であれば設備も比較的新しいため、購入者がそのまま入居できるからです。

また駅近など立地のよい土地を売却する場合であれば、古家をわざわざ解体しなくても、買手が見つかりやすいと言えます。さらに不動産会社に物件を買い取ってもらう買取なら、解体せずそのまま引き取ってもらうことができます。

土地や家付きの土地を売却する場合、必ずしも測量は必要ありません。登記簿に記された面積や境界線にしたがって、売主様と買主様の間で売買契約を締結することが可能だからです。しかし隣接地との境界線が明確でない売却は、しばしばトラブルにつながります。

とくに古い土地などでは、境界線が明確でないことが少なくありません。塀やフェンスが設置されていなかったり、そもそも境界標が朽ちていたり劣化していたりすることさえあります。そういった場合には、改めて境界標を打ち込む必要があります。

土地や家付きの土地を売却するには、測量によって土地の面積や形状を明らかにしておいたほうがよいことを認識しておきましょう。

きちんと境界を定めていないと、売却後に隣接地の住民ともめてしまうことがあります。正しく測量することによって、所有している土地の面積が予想よりも大きかったということもあるのです。このように測量が正しく行われていないことで、売却価格に響いてしまうケースもあります。

また都市部など地価が高い地域ほど、小さな誤差が大きなトラブルにつながりかねません。地価が高い土地の場合、1平方メートル違うだけで売却価格が大きく変わってくるからです。お金がからむと近隣トラブルも大きくなるため、測量しておくと安心でしょう。

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