不動産相続でお困りの
方もご相談ください
実家を相続したものの使い道がなく困っている方はいらっしゃいませんか？ 「不動産相続について兄弟間で話がまとまらない」「実家が遠方にある」など、不動産相続や不動産の処分に関してお困りの方は、実際に増えているようです。
こちらでは、知多エリア全域で不動産売却を行っている南知多開発株式会社が、不動産相続時の流れや費用、税金などに関してご説明します。相続は様々な法律がからんでくる複雑な問題です。地元のネットワークを活用しサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。
相続不動産に関してこんなお悩みありませんか？
- 将来、不動産を相続する予定だが、どうすべきかまったく見当がつかない
- 突然不動産を相続したが、どうしたらよいか分からない
- 実家を相続したが使い道がなく、維持費ばかりがかかってしまう
- 遠方の不動産を受け継いだが、活用できずに放置している
- 相続した不動産を現金化し、親族で公平に遺産分配したい
- 兄弟姉妹で不動産を受け継いだが、相続について話がまとまらない
不動産相続の流れ
相続が発生すると、様々な手続きが必要になります。不動産を相続する可能性がある場合には、あらかじめどのような手続きが必要になるのか、相続の流れを押さえておくとよいでしょう。こちらでは、相続が発生してから相続税を納めるまでの流れをご紹介します。
| 遺言書を確認する | 遺言書があれば、基本的には書かれてある内容にしたがって、相続が行われます。 |
|---|---|
| 相続人を確定する | 相続人は、被相続人が生まれてから死ぬまでの戸籍謄本を取得して確認します。 |
| 相続財産を特定する | 相続財産を特定して財産目録を作成します。相続不動産があるかどうかは、市町村から届く納税通知書や名寄帳で確認できます。 |
| 遺産分割協議書を作成する | 遺言書がなければ相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成します。 |
| 相続登記する | 相続登記には専門的な知識が必要なため、司法書士に依頼するのが一般的です。登録免許税のほか、司法書士への報酬が発生します。 |
| 相続税を納付する | 相続発生後10ヶ月以内に相続税の申告と納付を行えば手続きが完了します。 |
必要な手続きや書類
必要書類の一覧
- 登記申請書
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票抄本
- 相続人全員の住民票謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの連続したもの）
- 被相続人の住民票の除票
- 不動産の固定資産評価証明書
- 不動産の全部事項証明書（法務局）
役所への手続き
相続登記を行うための必要書類が準備できたら、法務局へ提出します。法務局に書類を提出してから約1～2週間後には、不動産の新しい権利証が発行されます。この権利証が発行されれば、不動産相続に関する登記は完了です。
登記申請書に添付する書面については、一部を除き「原本還付請求」の手続きが可能です。この手続きによって、登記完了後に希望する書面の原本を返してもらうことができます。
重要な書類の原本を手元に残しておくことで、後々トラブルが起こったときの証拠資料として役立ちます。また証明書は他の手続きに再使用することもでき、証明書を取得する手間や経費削減にもつながるのです。
その他様々な場合に応じた対応
亡くなった方が遺言書を残していた場合には、遺言書の記載が優先されます。しかし遺言書を残していても、「遺言書の内容が不公平だ」「生前に高額な贈与がなされている」「介護の負担が偏っている」「相続を放棄したい」など、様々な問題が起こることもあります。
「わが家はそれほど財産がないので、相続でもめることはない」と考えていても、トラブルは財産が多い家庭だけで起こるものではありません。2021年の統計では、遺産トラブルで裁判になった3割超が1,000万円以下の遺産を巡り発生しているのです。
このように、ごく一般的な家庭でも相続トラブルが発生する可能性があります。いざというときにあわてたり、家族間でもめたりしないように、生前から予防対策をしておくことが必要です。どういった対応が必要か分からない場合は、弁護士などに相談してみましょう。
かかる費用と税金
不動産相続でかかる費用
相続時に必要な相続登記の費用
不動産を相続したときには、亡くなった人の名義を相続人の名義に変更する「相続登記」をしなければいけません。相続登記には登録免許税がかかります。
相続登記の登録免許税は固定資産税評価額の0.4％です。たとえば2,000万円の土地を相続登記する場合には、8万円が登録免許税になります。この税金に加えて、手続きを依頼した司法書士への報酬が登記費用として必要です。
相続した不動産の保有時に必要な費用
相続した不動産は、そこに住んでいなくても、まったく活用していなくても、保有している間は固定資産税や都市計画税がかかります。固定資産税、都市計画税は、1月1日時点の不動産所有者に対して課税されます。
相続した不動産の売却時に必要な費用
相続した不動産を譲渡する際に、売却して利益があった場合にも税金がかかります。不動産の売却時に生じる譲渡所得にかかる税金は、所得期間が5年以下か5年超かによって計算が大きく変わります。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 短期譲渡所得 | 所有期間が5年以下 | 39.63％（所得税30.63％・住民税9％） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 所有期間が5年超 | 20.315％（所得税15.315％・住民税5％） |
上記の違いを把握しておくことは非常に重要です。売却のタイミングが少し早かったせいで余分な税金を支払うことになってしまいますので、しっかり押さえておきましょう。
相続税について
「相続税が払えるか心配」という方はいらっしゃいませんか？ 相続税は相続する金額によってはかからない場合もあります。また相続税がかかる場合には、相続する財産の総額によって税率が変動する仕組みとなっています。
控除
相続税は、相続財産の額が基礎控除額内であれば発生しません。相続税の基礎控除額は、以下の計算で求めることができます。
たとえば夫の財産を妻と子2人で相続する場合には、相続人の数が3人ですので、「3,000万円＋600万円×3＝4,800万円」が基礎控除額になります。つまり財産の合計が4,800万円を超えなければ相続税がかかりません。
また、相続人が亡くなった方の配偶者については、相続額が1億6,000万円までは相続税がかかりません。1億6,000万円を超える場合でも、法定相続割合相当分、すなわち配偶者の場合は財産の2分の1まで相続税が控除されます。
分割協議
遺産分割協議とは
相続では遺産分割協議が重要になります。複数の相続人が存在する場合、相続人全員で遺産分割協議を行わなければなりません。相続人が1人でも欠けた状態で取り決めても無効になってしまうのです。
遺産分割協議で話がまとまらない場合には、調停を家庭裁判所に申し立てることになります。調停でも話がまとまらなければ、裁判官による審判が行われます。
遺産分割協議の手順
遺産分割協議の手順は次の通りです。
-
01
相続人を確定する
-
02
相続財産を特定する
-
03
財産目録を作成する
-
04
遺産分割協議書を作成する
注意点
| 遺産分割協議をやり直したい | 相続人の全員が合意すれば、分割協議のやり直しは可能です。ただし、いったん成立した協議によって行われた遺産分割をやり直して再分割すると、贈与税や譲渡所得税が課せられるケースもあります。基本的にやり直しはすべきではありません。 |
|---|---|
| 遺産分割協議後に遺言書が見つかった | 後から遺言書が発見された場合、遺言書と異なる遺産分割協議は無効になります。ただし、再度相続人の全員が合意して遺産分割協議を成立させれば、遺産分割協議は有効と判断されます。 |
| 借金を相続したくない | 借金については遺産分割協議の対象外です。被相続人の借金は、法定相続分の割合にもとづいて相続人全員で負担することになります。 |
| 行方の分からない相続人がいる | 遺産分割協議は相続人全員で行わなければならず、行方不明の相続人がいる場合、遺産分割協議を行うことはできません。こうした場合には、不在者財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てることによって、遺産分割協議が可能になります。また、行方不明になって7年以上が経過している場合には、家庭裁判所に「失踪宣告」を申し立てることで解決できます。 |
遺産分割協議は法律がからんでくる大変複雑な問題です。このため、話がまとまらずもめてしまうことも多く、自分たちだけで解決しようとしても時間が経ってしまうケースも考えられます。スムーズに解決するためにも知識を整理するとともに、専門家にサポートしてもらいましょう。
Pick up!
あらかじめ考えておきたい家族信託
家族信託とは
相続に次いで問題になってくるのがお金の管理。高齢化が進む現代では、認知症などによって自分自身の財産を管理できなくなるリスクが生じます。こうしたリスクに備えて、自分自身の預金や不動産を管理する権限を家族に与えておく制度が「家族信託」です。
家族信託に関係するのは、委託者、受託者、受益者の三者です。
| 委託者 | 自身が所有している不動産や現金などの財産の管理を任せる人。受託者とは信託契約を結んで、財産を託します。 |
|---|---|
| 受託者 | 委託者から財産管理を託される人。 委託者の不動産や現金の管理、運用を行います。 |
| 受益者 | 委託者の財産管理によって発生した利益を受ける人で、受託者を監視、監督します。通常、委託者＝受益者ですが、複数の家族を受益者とすることもできます。 |
家族信託は家族間で行われるので、月々高額な費用が発生するわけではありません。ただし初期費用として、公証人手数料や公正証書の作成費用、専門家へのコンサルティング費用がかかります。
その目的
家族信託は次のような方におすすめです。
- 認知症や病気によって判断能力が低下してしまうリスクに備えたい
- 高齢になった親が所有する不動産を子どもが管理したい
- 将来不動産が共有相続になったときにもめるのを避けたい
- 障害のある子どもが相続財産を管理していけるのか心配なので備えたい
メリット
家族信託を行わず、また成年後見人も定めずに、認知症などになってしまった場合、弁護士や司法書士など、制度によって定められた人が後見人になります。そうすると財産の取り扱いに制限がかかり、ご家族が柔軟にその財産をことができなくなってしまうのです。
家族信託では家庭裁判所が関与することがありません。自分たちで受託者を選ぶことができ、家族間で信託契約により財産が管理できます。ご本人が元気なうちから管理を見届けることができ、認知症リスクに備えつつ、意向に沿った手続きを進めることが可能です。
また家族信託は「倒産隔離機能」があるという点もメリットです。財産を預かった受託者が借金を背負ってしまった場合でも、信託財産は受託者の財産とは別物として管理されます。受託者の財産として差し押さえられることはありません。
さらに家族信託には遺言の機能も含まれており、遺言書よりも優先して適用されます。しかも遺言のような厳格な決まりもなく、遺言を代用するものとして利用することも可能です。
